房屋拆迁补偿与产权登记的关系

                    房屋拆迁补偿与产权登记的关系
    在房屋拆迁工作中，我们往往会遇到被拆迁的房屋没有进行产权登记，存在着和房屋权属登记的结构、面积与实际不相符合等问题，还有部分房屋产权登记的记录不齐全，缺少建筑年代、使用性质，房改房登记的面积小于实际面积等情况，这些都给房屋拆迁补偿工作带来了一定的难度。
　　为使房屋所有权人依法登记的房屋权利受到国家法律的保护，正确处理房屋拆迁补偿与权属登记的关系显得尤为重要，笔者就自己在实际工作中的感受谈几点粗浅认识。　　
    一、正确理解房屋拆迁工作中的各项业务与产权登记的联系
　　在一个城市的房屋总登记后，新增加的房屋必须办理初始登记，取得房屋权利证书，房地产权利证书是房屋拆迁补偿安置的合法依据，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：(一)新建、扩建、改建房屋；(二)改变房屋和土地用途；(三)租赁房屋。”第二十二条规定：“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；……。”对房地产用途变更和租赁房屋进行限制，对违章建筑明确规定不予补偿。这就明确了在拆迁中，只有取得合法房屋权利证书的房屋才可给予补偿。　
  　二、把握好拆迁房屋补偿评估与产权登记的关系
　　根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁房屋货币补偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，而房地产的建筑面积、用途、建筑年代、结构等重要因素均依房屋权属登记的内容为准，如何评估被拆迁房屋的市场价格，这就必须了解房地产权证上登记的内容，依据登记的建筑面积、结构、用途、土地使用状况等情况，结合房地产市场进行估价。　　
    三、房地产权证登记不规范对拆迁补偿的影响
　　1．产权登记面积与实际面积误差问题　
  　办理房屋产权初始登记的必备要件为建设工程规划许可证、土地使用权证、房屋产权人合法的身份证明，产权登记的面积以测绘的面积为准。而在拆迁工作中往往会遇到房屋实际面积大于或小于建设工程规划许可证上规划的面积，产权证上的面积大于或小于房屋的实际面积等情况。根据有关法律的规定，不按建设工程规划许可证确定的建筑位置、范围、性质、建筑面积和建筑造型建设的建筑物属违章建筑，不得办理房屋权属登记，拆迁时不予补偿；需要变更建筑工程规划许可证的，应当变更建设规划许可证，实际面积与产权登记面积有误差的，应申请测绘，按测绘的面积进行房屋权属变更登记。
　　2．房改房产权登记面积与实际面积不符问题
　　房改房产权登记的面积一般都小于房屋的实际面积，这也给拆迁补偿带来了困难，如何确定房改房的拆迁面积，笔者认为房改房权属登记的面积应该是房屋的建筑面积，而不是享受折扣后的房屋面积，在办理房改房产权登记时，只要在备注中说明参加房改的面积二建筑面积—厨卫折半的面积—阳台和楼梯的面积即可。在拆迁时这部分房改房可按实际丈量的建筑面积给予补偿，同时由产权登记部门按规定出具产权认定书。
　　3．房屋权属登记时漏填用途问题
　　关于房地产权属证书的填写，在房屋设计用途一栏内，现在有很多房地产证书此栏空白无任何内容，这也给拆迁补偿带来很多不便。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定，房屋的用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途。如果产权用途栏漏填是空白的话，产权人就可以根据自身的需要，自行填写上用途，影响了正常的拆迁补偿工作，也给产权登记部门带来诸多的麻烦，涉及到权属证书的真假，往往还会进行不必要的诉讼。因此，产权用途必须按照填写说明要求认真填写设计用途，维护产权证的合法性、真实性。
　　四．注销登记和他项登记债权实现的问题
　　房屋灭失后三个月内应办理注销登记，房屋拆除后，如何办理注销登记和实现债权，笔者认为：
　　1．产权登记部门应在拆迁公告发布后，积极配合拆迁人的工作，了解拆迁范围内的房屋权属登记情况，做好注销登记的准备工作；
　　2．实行产权交换的房屋，在办理房屋登记时，应提交原房屋所有权证书和拆迁补偿安置协议书，注销原证后，方可办理新证，在办证费用上应给予一定的优惠；
　　3．实行货币补偿的房屋，拆迁人在发放拆迁补偿金额的同时，收回原房屋权属证书，由拆迁人集中统一到产权管理部门办理产权注销登记；
　　4．产权登记部门应根据拆迁管理部门书面通知上的拆迁范围，提供列入拆迁范围内的房屋他项权利登记情况，及时与债权人和拆迁人联系，提供相关的抵押登记的房屋资料，以保证债权的实现。
　　在房屋拆迁中，正确把握处理拆迁补偿与产权登记的关系和产权登记部门、拆迁人与被拆迁人的关系，才能有利于城镇房屋拆迁工作的顺利进行。