房地产市场分化仍在延续 明年有望逐步回暖

财联社12月27日讯（记者 王海春、李洁）二百余套价格超千万元的豪宅，仅6小时便全部售罄。

近日，深圳一个项目推出270套房源，认筹数量却高达553批，相当于两个人“抢”一套房。可以看出，该项目选房之前，便已提前锁定“日光”。

值得一得的是，该项目房源总价并不低，每套房源均超千万。据悉，其销售均价约9.9万元/平方米，房源面积约189-249平方米，总价区间在1606万元至2855万元。

深圳千万豪宅“日光”火热情景，引发了广泛关注，房地产市场热度又开始大幅上升了？

对此，业内人士表示，该项目所在区域前海原本即为深圳热门区域，再加上本次价格较此前有所回调，因而受到追捧。

“一个项目单批次销售火热，反映出市场向好的一面，但这并不能代表当地市场以及其它城市的项目都是热销的。”上海一家房产机构分析师说。

事实上，上述项目“日光”之前，位于深圳龙华区的一个项目因销售压力大，不久前推出“0.5成首付”活动。

“从市场层面来看，分化依然存在。即使是在同一个城市，有的楼盘卖得很好，有的则卖不动。总体来看，今年楼市回落幅度不小，明年部分城市仍面临一定的调整压力。”中原地产高级研究经理卢文曦表示。

58安居客研究院院长张波认为，本轮的房地产复苏呈现出长周期和分化的特点，热点城市的复苏，对于信心的支撑作用力不容小觑。随着一线城市全面复苏，有望点燃全国复苏的‘引擎’。从明年楼市破局的关键来看，需要通过政策拉动，快速实现一线城市总体复苏，并带动部分热点二线城市有效复苏。

楼市持续盘整

多位受访问专家表示，今年房地产市场整体处于盘整过程中。

据中指院数据，2023年1-11月，全国重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约5%，绝对规模为2016年以来同期最低水平；百城新建商品住宅月均销售面积约2861万平方米，同比下降4.6%。

张波向记者表示，和去年年底市场大部分预测不同，今年商品房实际成交规模继续减少，出乎市场意料。

“除一季度市场出现明显复苏，今年后三个季度新房的成交量，总体表现低迷。我们预计，今年新建商品房成交规模预计可能会减少到11-12万亿区间。”张波称。

分城市来看，今年前11个月，一线城市新建商品住宅累计销售面积同比增长，二线、三四线城市同比均出现下降。

据中指院数据，今年1-11月，一线城市新建商品住宅月均成交67万平方米，同比增长约3%。其中，上海、广州在低基数下，累计销售面积同比分别增长10.9%、1.3%，而北京、深圳累计销售面积同比下降，其中深圳同比降11.1%。

二线城市方面，中指院数据显示，今年前11个月，二线代表城市商品住宅月均成交46万平方米，同比下降2.3%，成交规模仍处于2016年以来同期最低水平。

“从成交环比的维度观察，各城市环比也是跌多涨少，仅少数城市诸如成都、西安、杭州等城市受到政策利好效应及优质供应集中入市，带动成交增长。武汉、长沙、重庆、徐州、福州等多数城市经历了10月的集中放量，此后成交回落，回调幅度在50%左右。”克而瑞分析师称。

三四线代表城市则持续承压。

“进入四季度后，三四线代表城市累计同比降幅持续扩大，多数城市市场调整压力较大。绝对规模仍处近年同期较低水平，市场情绪延续低迷态势。”中指院市场研究总监陈文静称。

克而瑞分析师认为，年底恰逢房企业绩冲刺季，各城市供应有望持续回升，不排除部分房企为冲刺业绩而进行年末大促。考虑到这一影响，预计全年累计成交跌幅或在 5%至10%左右。

“预计城市之间的表现，仍将继续分化。短期内热点恒热的成都、西安、杭州等城市，热度或将延续，上海、北京等还将保持平稳运行，南京、武汉、苏州等核心一二线城市预期在年末迎来一轮放量，而多数城市还将延续筑底，年末翘尾增幅有限。”克而瑞分析师称。

购房者预期能否修复？

分析人士认为，楼市经历前两年的调整，今年购房者信心还未完全扭转。

背后原因包括，随着房地产市场供求关系发生重大变化，不少地区房价出现下行态势，部分项目在价格方面也出现了以价换量的情况。

“尤其是中小城市中，部分前几年投资集中、上涨过快的区域和板块，价格下降表现更为明显。而在二手房市场，热门学区房价格的下降幅度也较大，优质学区旁的‘老破小’，随着出生人口减少，学区价值正在被弱化。”张波表示。

对于今年楼市交易价格所发生的变化，滨江集团董事长戚金兴对记者表示，无论是市场阶段性下行也好，还是长期调整也罢，这种变化不能仅从整体市场的角度来看，还要分区域市场和不同板块来看。

其进一步表示，考虑到城市、区域、板块之间的不平衡，供需情况不同，今年市场所表现出的这种差异，接下来可能还会在明年延续下去。

“不同城市之间存在差别，各地市场分化比较明显。有的城市未来一段时间的市场需求可能比较小，还有些城市的需求仍会保持较大的规模。”戚金兴在接受记者采访时说，供不应求的细分市场，仍然有发展空间，而一些规模很小的市场，也可能存在不少升级、改善型的需求。

“从统计局公布的数据来看，2023年11月70城的二手房房价已达底部，尤其是部分一线和热点二线城市由于房价下行同时伴随着成交量提升，这也预示着房价筑底完成，下一步房价的下行空间较为有限。”张波表示。

展望2024年，陈文静认为，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，供求两端政策仍有发力空间。

“‘三大工程’将是接下来政策发力的主要方向，预计相关措施将对明年稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期产生积极影响。整体来看，2024年新房销售市场依然面临调整压力。若经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。”陈文静补充道。