拆迁评估应注意哪些法律问题？

　　城市房屋拆迁的核心内容是拆迁补偿安置，而拆迁补偿安置的核心内容则是对被拆迁房屋的房地产市场评估。房地产评估是指由专业人员，根据评估目的，遵循估价原则，选择适应的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。我国的房地产市场评估经过十多年的发展，已经形成较为科学完善的体系，通过评估应当能够准确地确定被拆迁房屋的市场价格，但由于城市房屋拆迁工作的复杂性和艰巨性，评估常常成为房屋拆迁中至关重要却又最容易出现问题的环节。本文拟从实务操作的角度，简述一下拆迁评估中应注意的几个法律问题。
　　一、拆迁评估中所必须遵循的基本原则
　　房地产评估的要求是独立、客观、公正，在具体评估时作业应遵循的原则主要有下列5项：1、合法原则;2、最佳使用原则;3、替代原则;4、估价时点原则;5、公平原则。
　　合法原则要求房地产评估应以估价对象的合法权益为前提进行，例如两家实物状况相同的房屋，如果权益不同，价值会有所不同。但在估价时估价对象的权益不是估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。合法权益包括合法产权，合法使用，合法处分等方面;最佳使用原则是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用;替代原则要求房地产评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。2003年修订的《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第二十六条就规定了“房屋拆迁补偿金额不得低于被拆迁房屋同地段同用途新建商品房交易平均价格的70%”;估价时点原则要求房地产评估结果应是对象在估价时点时的客观合理价格或价值;公平原则要求房地产评估人员应站在中立的立场上，提出一个对各方当事人都相公平的价格。
　　二、评估中对拆迁补偿因素的分析
　　1991年的《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁补偿标准要考虑被拆迁人的人口、户口、以及被拆迁房屋的情况等诸多因素，而2001年修订的《城市房屋拆迁管理条例》则规定补偿的标准是“根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”很显然，新《条例》确定的对物的补偿原则与原《条例》相比发生了很大变化。原《条例》对物的补偿是以重置价格合成新原则确定原房屋的价值量，这就导致房屋拆迁评估有别于一般的房屋市场交易评估，所以被拆迁人得到的仅仅是房屋的残存价值。而新《条例》以原房屋的房地产市场评估价确定其价值量，符合市场经济的客观要求，从法律制度上体现了保护被拆迁人的财产权。同时，新《条例》把补偿安置与户口分离，淡化人口因素，补偿标准由过去的“人头”转向“砖头”，既有理论上的逻辑性，又有实际上的可操作性。