司法发力让黑合同“见光死

 随着国际金融危机的蔓延，全球经济增速明显放缓，我国的房地产业也受到了较大的影响。当前，商品房交易市场持续低迷，退地潮、停建潮、断供潮、退房潮纷纷席卷房地产业，房地产纠纷案件数量迅速攀升。 

    近日，最高人民法院出台了《关于在当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》（以下简称《指导意见》），以积极应对国际金融危机、保障房地产业健康发展。 

    房地产纠纷案件高发 

    房地产业是我国重要的支柱产业，关系到国民经济的发展和综合国力的增强。受金融危机影响，我国商品房交易市场持续低迷，房地产企业资金链断裂，房地产纠纷案件数量迅速攀升。2008年，各级人民法院共审结房地产民事案件118564起，审结案件数量同比增加11.93％。今年1月至6月，各级人民法院共受理房地产民事案件67294起，受理案件数量同比增加10.58%.在房地产纠纷案件大幅增加的同时，复杂案件数量显着增加，出现了许多新情况和新问题。 

    近一段时间，房地产企业拖欠土地出让金、土地使用权转让费，业主拖欠工程款，承包单位拖欠劳务费、材料款、设备租赁费等案件时有发生。受金融危机影响，商品房价格严重下挫，商品房买卖合同纠纷案件也大幅增加。 

    不仅如此，施工企业也受到了冲击。受金融危机影响，建设工程投资规模缩小，建筑市场竞争加剧。业主抓住施工企业急于承揽工程的心理，要求施工企业签订与中标合同实质内容不相符的黑合同，严重扰乱了建筑市场的正常秩序。 

    为解决这些问题，最高人民法院先后出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》和《关于在当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》，以指导房地产民事审判工作。 

    认定黑合同无效 

    加大基础设施建设投资力度是国家应对国际金融危机、扩大内需的经济振兴措施之一。通过审理建设工程案件规范建筑市场秩序、为国家重大基础设施建设项目营造公平有序的市场竞争环境是司法机关的职责。因此，《指导意见》要求，人民法院要加大对《中华人民共和国招标投标法》的执法力度，严格依照《中华人民共和国招标投标法》和《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，准确把握认定黑合同的标准。对与中标合同金额、工期、质量标准等实质性内容不相符的黑合同，人民法院要依法认定其无效；对当事人双方协商的变更条款，人民法院要依法认定其有效。要结合国家政策，依法审理涉及国家重大工程、重点项目的建设工程施工合同纠纷案件。要慎用财产保全措施，尽可能加快案件审理速度，为重点工程按期完工提供司法保障。 

    避免发生连锁纠纷案件 

    目前，很多业主资金不足，拖欠工程款的现象十分严重，引发了一系列发包人拖欠承包商工程款、承包商拖欠劳务队劳务费的连锁纠纷案件。连锁案件的审理涉及众多相关单位的利益，关系到不同企业的生存发展，处理不当会激起不同利益主体之间的矛盾，有可能引发群体事件。 

    《指导意见》要求，人民法院在审理因房地产企业资金困难引发的连锁纠纷案件时，要统筹协调各方当事人的利益，加大调解力度，力争通过盘活现有存量资金实现当事人双赢。如调解不成功，要综合考虑连锁案件的整体情况，根据当事人的偿付能力确定还款期限和还款方式，尽量避免连锁纠纷引发群体事件。 

    合理调解购房合同纠纷 

    当前，房地产企业通过广告宣传等方式损害购房人利益的情况仍然存在。房地产价格大幅下挫，购房合同纠纷越来越多。 

    《指导意见》要求，司法部门要妥善处理各类房屋买卖合同纠纷，包括定金纠纷、房屋质量纠纷、房屋面积纠纷等。要严肃处理恶意违约行为，保护购房人的利益。如房地产开发商资金暂时困难，人民法院要多做双方当事人的调解工作。要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护市场交易秩序