沿街商业建筑设计，六招教你成专家！

沿街商业设计从属于住宅区设计之中，之前很少人关注，但在“新常态”的今天又成为各大房企挖掘利润的重点区域。商业建筑设计有流线组织、立面设计、广告设计、广场设计……好多啊，好复杂，搞不懂。亲，一句话商业建筑设计就是用华丽的设计把人吸引过来买东西（够简洁吧）。什么听不懂？没关系，继续往下看，看完了保证你就是沿街商业建筑设计的“砖”家！！
想要做好商业建筑设计，首先必须要了解各个商铺的价值。
设计的目的就是把自己家的“货”卖出去，首先对“货”进行整合梳理，看清哪些是好“货”，哪些是次“货”，不然会赔钱的哦。

一、哪类商铺最值钱？ 商铺的基本原则：

1、有内街的商业，直接沿街面的（第一层皮）商铺价值最高，最内侧（第三层皮）商铺价值次之，中间（第二层皮）商铺价值最低
“一层皮”、“二层皮”、“三层皮”？？？设计跟“皮”有什么关系。没关系，后面有详解
2、一层商铺价值最高，二层商铺较低，三层及以上楼层商铺价值低
当设有双首层处理的负一层商铺以提高售价时，负一层商铺价值仅次于一层商铺。
高度越高，商铺价值越低。双首层的地下一层是个例外，仅次与一层商铺
3、转角商铺和小区入口商铺价值高于其它位置商铺
横向商铺价值跟哑铃一样，两端价值高，中间价值低。
高大上的设计跟哑铃也能扯上关系，佩服我吧
4、靠近交通核商铺价值较高
记住交通核是太阳，越是靠近，商铺价格越“热”

二、商铺设计4大关注点

知道了每个商铺的价值是第一步，如何实现这些价值是设计的第二步
1、流线设计
① 人流的引入和组织是商业建筑设计的根本，人流组织的价值远大于某一个商铺价值
流线设计是整个商业建筑设计的“头等大事”，某一个商铺的价值只是“一丢丢”
② 路线组织需形成环路，避免端头路和端头铺
路线要成环形设计，出现端头路或者端头铺可就不好了！
③ 沿街商业避免断铺，保证商铺连续性（相对于综合型商业，沿街商业一般无主力店支持，人流引导性较弱，所以尽量避免段铺，保证商铺连续性）
沿街商业不能形成断铺，人流会回流或者分流，后面的铺会“cry”的
④ 二层及二层以上商业的竖向交通尽量用电梯或扶梯
人都是懒的哦，往上楼一定要用电梯或者扶梯哦
⑤ 人流与货流分开
这个就不用说了
2、广告设计
① 广告展示是商业建筑价值的体现，每一间商铺都要有自己广告展示位置
   商铺卖的很大一部分价值就是广告展示，那必须要好好设计
② 景观电梯、扶梯等人流集中的地方是最好的广告展示，所以需外置
③ 在人流集中的地方可以增设广告指示标志（第一它可以引导人流，第二广告指示标志也可以产生利润）
这是可以“挣钱”的哦，一般人我都不告诉他
3、商铺设计
① 控制商铺面积是控制总价的手段，重点商铺的单价对整个商业街定价有参照作用，两者需平衡考虑。
商铺单价具有“跟风性”往往以同地段商铺为基准，我们可以利用这个特点对重点商铺进行处理，提高产品利润。如：转角铺100卖2万/，中间铺100卖1.5万/，如果我们将转角铺在可能的前提下划分为两个50的铺，因总价影响，单价变为2.2万/也是可以接受的，中间铺在“跟风性”的影响下可变为1.6或者1.65万/，记住中间铺的数量很多，因此产生的总利润值是可观的。
② 主力店是商业前期招商的重要手段，在转角或者入口处需考虑商铺合并成主力店的可能。此处的主力店只是一般店铺面积大点，昭示能力强点，跟综合商业的主力店不具有可以比性。
③ 三层及以上商铺一般是目的型消费，需交通和赠送支持。一、二层商铺把人流都“抢”光了，三层及以上商铺没有“硬货”是很难销售的。
4、其它
商业建筑设计目的是实现产品的利润，下面几个方法可以显著提高产品溢价。

三、4招让商铺卖出好价钱

商业建筑设计目的是实现产品的利润，下面几个方法可以显著提高产品溢价。
1、增加层高，可改造增加使用面积：业主是上帝，为业主服务是每个设计大湿的天职
a.利用各地方规定商铺层高的上限，尽可能为业主增加改造的可能性
b.利用地库高差为业主提供额外的使用面积

利用层高
做法：
在满足商业层高规范要求的前提下，加大商铺的层高，使用户可自行将室内空间分隔为两层，以此增加商铺实际可使用面积。
优点：
1.显著增加商铺实际可使用面积
2.经合理的室内设计可增加商业空间趣味
适用类型：
对商业层高要求较为宽松的个别地区。

2、增加后院
（利用住宅和商业退距赠送后院，后院围墙同时是小区围墙降低成本，这种后院对于餐饮、超市等业态有重要作用）
哪怕一点点空间也要为我们创造利润

3、利用车库无用空间，赠送商铺储藏面积
（特别是二层商业面积较小，可以通过楼梯赠送车库面积）
妈妈再也不用担心地库的无用空间了

4、赠送天井“偷”面积

5、增加商业的外摆区
（商业外摆区是商业面积的一种拓展，也是商铺广告，对人流有引导作用，特别是对于有景观资源的商铺，这种外摆区的价值高于室内商铺价值，图例中利用停车位置换外摆区）

四、商业平面设计

商业建筑的平面设计是整个商业价值实现的基础，每个细节考虑都是设计师思想的体现。
1、三层皮商业中有直接沿街面的商铺价值最高，最内侧商铺价值次之，中间商铺价值最低
（直接面向街面的商铺，人可以在路上直接看到，所以价值最高；最内侧商铺人流只能从“第一层皮”的“缺口”看到，价值次之；中间商铺只有当人流进入内街转过头后才能发现，价值最低。商铺面积的大小也根据商铺价值大小递减）
商铺的价值根据人能看到商铺的便捷性变化，价值高的商铺面积可以适当放大

2、一层商铺价值最高，二层商铺较低，三层及以上楼层商铺价值低，需配置直达电梯以及赠送露台面积(采用层层退台的方式)才能进行销售

3、一拖二商铺楼梯需放置在价值低的地方
（转角的三角处留1.2米左右楼梯平台处理锐角空间）

4、一层预留楼梯梁
（分层销售时需预留室内楼梯梁便于业主后期改造，做到可分可合，做到销售方式的灵活转换）

5、商业转角及入口等空间都是整个商业建筑的节点，需重点处理
（转角商业建议采用一拖二形式，两边商业建议采用分层销售。因为有直达电梯，有条件做三层商业，提高容积率；转角商业都有转角或者退让形成“八字”入口，并在端头处有电子屏、电梯间、门卫对景。）

▲三层皮商业转角入口