扒一扒那些当红的叠墅，它们的设计合理吗？

今天就和大家扒一扒当下走红的叠墅产品，可以说这些才是二胎家庭最好的选择。

【二叠墅产品创新】

早期的叠加式别墅类似复式住宅上下叠加在一起组合而成，有着与别墅极其相似的立面观感。层数上，一般有四至五层，其中一、二层为一套户型（即下叠套），三、四或五层组成另一套户型（即上叠套）。下叠套户型一般设计有南向独立花园，同时会赠送地下室；而上叠套则会配有北向入户花园及屋顶独立露台。（如下图）

通过巧妙的入户方式设计，可使每户都享受到纯别墅式的独立入户，从而提高了产品的溢价。比如荣域别墅里的叠墅产品，将下叠住户的入口设计在南面，上叠住户的入口设计在北面，保证了住户之间的私密性。

但上面这个设计会存在两个问题。

1.上叠住户入户时需要通过户外楼梯走上3F入户，相比下叠，入户方式稍显麻烦。

2.上叠住户没有地下室，赠送空间相比下叠住户大打折扣，这就可能拉低上叠的溢价，加大其去化难度。

改进方式一：将上叠入户通道拉低

一般的上叠入户方式分为两种，开车进地下车库，电梯直达三层，或从北侧走楼梯／乘电梯上到三层，既提高生活的便利度，又增加生活的仪式感。

为缓解上叠住户入户楼梯至3F过长的抗性，有项目为此进行了改良设计，将上叠户型的入户通道拉低一层，实现从2F直接入户。

具体的操作方式就是：通过占用下叠住户空间价值较低的北向空间，将其设计为入户口，并做成独立的用餐空间，提升上叠套的“墅级”感受。

★案例1：上海·叠墅ONE

叠墅ONE项目较早地采用了这种创新型设计。区别于传统叠加1、2层一户，3、4层一户的户型设计，这个项目采用了创新的“分割”叠加，将第二层空间分割为两户，同时将上叠套的入户安排在2楼，降低了上叠套入户楼梯过长的抗性。

如此一来，上叠户型由顶层+三层+40%的二层面积组成，下叠户型由底层+MINI花园+60%的二层面积组成。由于二层空间被分割，整个叠墅产品在各自的户型总面积上更可控了，这也是为什么很多微型别墅都是叠墅的原因。

★案例2：世茂·寰海城

在世茂的寰海城项目中，对上叠住户，通过北向私家庭院于楼座2F用餐空间入户，并通过套内楼梯进入3F-4F起居生活空间；而下叠住户则通过南向私家花园入户建筑物端头走廊回家，节省南向住户的采光空间，并保证了其空间的私密性。

下叠套户型

上叠套户型

但这种改进式设计，仍未解决上叠住户没有地下室和私家车库的问题，而且由于占用了下叠套北面的空间，使得其二楼的通风采光均受到影响。

改进方式二：在地下一层分割给上叠住户局部地下室空间

这个设计与传统叠拼别墅基本一致，唯一不同点在于——将地下一层的部分空间分割给上叠住户，并且通过室外楼梯实现下叠入户，打破了传统叠墅中，上叠套没有地下室的缺陷。

与此同时，为解决中间部分的采光通风问题，可设计南向采光井。

如此一来，虽然下叠户型为完整的两层标准层组合，但上叠附送空间面积比下叠要多，而且可以通过室外入户楼梯进入地下室，大幅度提升上叠产品附加值！

改进方式3：超高赠送率提升上叠墅溢价

上文提到了，上叠墅由于入户方式的问题可能会影响去化，但如果能做到赠送面积非常高，溢价也是杠杠滴。

来看一个案例，当代万国府MOMA。整个项目规划有8幢高层住宅和14幢叠加别墅，高层17F，叠加4F。叠墅产品户型为建面110三室、130四室。

上叠110三房

上叠产品利用率高达150%，上叠整体分为三层和四层，附带阁楼空间，三层有6米宽的超大会客厅。重点的是赠送的阁楼最高处可达5米，绝对的墅级层高，且近50的面积，足够打造多变空间。

下叠4房2厅3卫

下叠墅利用率更高，达到破天荒的200%，客厅面宽约6米，层高约3.1米，客厅多面采光，一楼老人房，免去老人上下楼的不便，边套全面积赠送U型私家花园，面积达70。

附赠的地下室设置了南北双天井，地下室面积达70平米，可提供更多的休闲娱乐空间。

【主力三叠墅】

传统三叠墅产品

三叠墅产品是在保证其别墅形态和较高的舒适度下，通过加大户数、缩小单位面积，来吃足容积率。

而传统的三叠墅产品在设计上就是将每套叠墅向上层层叠加，与传统的叠拼别墅平层没有区别，但在入户方式上，使各叠户型不共用入户通道，且分别拥有私家庭院，以此彰显别墅本质；

★案例：华润橡树湾

华润橡树湾是早期三叠墅产品中的典型代表。通过加大户数的处理，橡树湾化解了1.6高容积率较难打造低密度产品的难题，拔高了项目的整体档次；而独立入户方式，让每户都拥有独立的庭院，确保了私密性，做到真正的“有天有地”。

但这个设计也存在一些问题：

1交通面积过大，造成每户的公摊面积增加；

2中叠和上叠没有地下室设计；

3中叠套的附加值较低，去化抗性较大。

改进方式：优化中叠、上叠套的入户设计，增加地下室设计

★案例：世茂·诺沙湾

世茂诺沙湾的三叠墅产品，在南北两向不同的入户方式基础上，通过对室内平面户型结构的有机布局设计，在三叠300总建面户型中，规划设计了3户户均面积约为100的别墅户型，赚足了容积率。

为了增加以往最难去化的中叠套的产品附加值，诺沙湾为中叠套增加地下室设计，而地下室与中叠户型通过套内楼梯相连接，实现中叠户型具备三层产品优势，整体大幅度提升了中叠套产品的附加值；

我们来具体看看它是如何设计三叠墅中各套户型的？

先来看上叠套。由北向1F赠送的私家花园独立入户，途径花径入户楼梯至二楼，独立入户门厅内，即可回家。2F空间较小，安排为厨房、餐厅；第三层打造为南北通透的客厅及具备270°采光的主卧室，且与超大露台巧妙连接，在保证生活必备功能空间的前提下，拓展附加值的露台赠送空间，提升户型价值。