上海“预看房”制度持续提升住宅质量品质

近年来，上海市聚焦居民急难愁盼问题，试点“预看房”制度，用新发展理念破解超大城市建设和治理难题，引领城市住宅质量高品质发展，持续提升居民的居住满意度。

强化源头管理

近期，上海市奉贤区康全路五十五弄保利·明玥霞光（二期）513户业主正陆续进场装修，阳光打向落地窗，落了窗前业主满身的光亮。伴随着断断续续的电钻声，大红的灯笼随风摇曳，明黄的大字“欢迎回家”紧贴楼栋玻璃门，新的生活启程了。

2020年，奉贤区先行试点推出“预看房”制度。四年来，奉贤区商品房住宅质量问题投诉比例大幅度下降。从2019年到2023年，投诉件数由1999件锐减至276件，投诉比例从34%降至14%，这两年奉贤区住宅竣工备案涉及户数分别为5624户、4673户。

房子是用来住的，品质是基础。奉贤区邀请技术风险管理（TIS）机构对市民反馈的房屋质量问题进行热点分析，将市民关注的渗漏等问题从设计源头进行规范。2023年下半年，奉贤区建设和交通委员会联合区住房保障和房屋管理局、区规划和自然资源局研究制定《奉贤区住宅工程质量常见问题管控实施方案》《住宅工程质量常见问题设计管控工作指引》以及《住宅工程质量常见问题设计构造图例》。“强化源头管控，细化工作流程，堵好漏洞，把工作做得更扎实，才能体现出为民服务的本质。”上海市奉贤区建设和交通工作党委书记周华表示。

2022年，保利一期项目（474户）交付，“预看房”发现质量问题3217项，质量投诉31件，投诉比例为6.5%。2023年12月，保利二期（513户）交付，交房过程平稳。“这是把踩过的坑变成经验的结果。”保利置业上海公司该项目的项目经理连宗扬说。

保利将“预看房”列入项目总体计划，并排布专项节点。在室内装修基本完工前，自行进行工程验收销项，排查出风险19项，每项均有应对措施。将“预看房”活动流程标准化，围绕“品质”和“服务”，站在业主的痛点上，提前编制100条问题集。配备240余名服务人员，以验房工程师为主要对接窗口，现场陪同业主，记录质量问题，形成问题表。同时，对可快修问题安排快修，进行销项，双方当场签字确认。后续整改销项中，给予业主稳定的发声通道，一名房修工程师对接100户业主，及时响应业主诉求，反馈问题处理进度。“部分业主与房修工程师还成了朋友，舆情和投诉率也降低了。”该负责人表示。

推进全过程质量监督

针对宝山区质量通病防治的实际情况，2023年9月，宝山区建设和管理委员会发布《宝山区新建住宅工程常见质量通病防治要点》（以下简称《要点》），《要点》对容易引起质量问题的点进行点对点的防控。除建设单位、设计单位、施工单位外，增加监理单位的责任明确，四方均各出具3套质量通病预防方案。

“预看房”制度的实施，提升了建设单位维修处置问题的主动性。从2022年年底到现在，宝山区诚卫兴置业已交付6批商品房项目，共计3699户，其中，2724户为“预看房”制度实施后交付的项目。诚卫兴置业总经理马兴忠表示，2724户的“预看房”均实施三轮销项，“预看房”之前完成两轮整改销项。“预看房”看的是房屋工程质量，然而业主反馈的意见中很多涉及规划、绿化、交通组织及车位等方面的内容。对于这些并不属于房屋质量的问题，该公司进行了合理采纳，当期可提升的，酌情整改；受限于规划不可整改的，在后期项目中进行升级迭代。位于宝山区的四季都会小区一期设计了开放式连廊，配置了排水沟，无雨棚，业主提出雨棚需求，后期规划已调整设计。

上海市宝山区建设工程安全质量监督站站长朱婷表示，2024年宝山区将有7个“预看房”项目，为进一步提升新建住宅工程品质，宝山区建设工程安全质量监督站正在编制《宝山区新建住宅工程常见质量通病防治监督要点》，对宝山区新建住宅工程进行全过程质量监督、执法及管理。

走向精耕细作

从源头把控到全过程监督的推进，上海“预看房”工作又往前走了一段。

2022年1月，上海市住房城乡建设与管理委员会印发《本市新建住宅工程“业主房屋质量预看房”制度（试行）》，试行推出“预看房”制度。明确在住宅工程分户验收后、质量竣工验收前，由建设单位组织业主查看房屋工程质量，并对业主所提的质量问题在建筑工程竣工备案前组织整改。次年2月，上海市建设工程安全质量监督总站推出《“业主房屋质量预看房”工作指南》，进一步完善工作要求，落实建设单位的质量首要责任。

“自全市实施‘预看房’制度以来，整体把控更严，过程要求更细，闭环工作做得更实了。”上海市奉贤区建设工程安全质量监督站副站长施双笛表示。在朱婷看来，“现在，已具备齐全的制度，关键在于抓落地和执行，下一步要考虑如何抓‘预看房’之前的施工质量问题。”

截至2024年2月1日，上海市《本市新建住宅工程“业主房屋质量预看房”制度（试行）》已到有效期。目前，上海市住房城乡建设管理委员会和市房屋管理局也已启动新制度的修订工作。

据了解，即将出台的新文件将有以下调整：一是夯实建设单位首要质量责任，要求建设单位设置业主接待点并配置服务团队，建立业主投诉渠道和诉求处理沟通平台。二是夯实分户验收工作，力争在分户验收过程中解决大部分质量问题。三是加强监督，市区两级管理部门加强现场监督和抽检力度。四是强化工程质量潜在缺陷保险（IDI）作用，将工程质量潜在保险机构及风险管理机构纳入“预看房”管理体系。五是明确各方工作要求及业主在看房过程中的注意事项。

上海市住房城乡建设管理委员会质安处相关负责人表示：“人民对美好生活的向往总体上已经从‘有没有’转向‘好不好’，‘预看房’制度，以民生为导向，以问题为靶向，意在让市民参与住宅建设的监督过程，倒逼建筑工程质量，唯有切实提高人民的居住品质，才能提升人民的获得感、幸福感、满意度。”