房屋建筑保修阶段监理实践与探讨

 房屋建筑保修阶段监理实践与探讨

一、监理依据和工作重点

1、工程保修监理依据。工程保修是指工程质量保修，监理应依据《建设工程监理规范》、《深圳市施工监理规程》、《工程建设监理合同》和设计文件、工程质量验评标准进行。为了确保保修及时保证质量施工合同还应规定工程质量的保修金额（一般为工程总造价的5%）和保修金的预留与支付方法以及保修金的利率。经过业主方与承包商协商，也可以签订专项工程保修合同。

2、关于工程保修期的计算。关于工程的保修期限应依据监理单位与业主方签订的《工程建设监理合同》和业主与承包商签订的《施工合同》文件中规定的期限。监理合同中规定的是监理业务期限，目前一般保修期监理定为1年，而施工合同规定的是承包商对工程负责报修的期限，但必须符合国家《建设工程质量管理条例》第六章建设工程质量保修的规定。故施工合同规定除屋面防水工程等为5年，其余部分工程保修期定为2年。

3、保修阶段的监理工作重点应根据具体工程对象和工程使用状况确定。笔者认为以下内容应列为监理重点：

①对应进行沉降观测的建筑物，应关注其观测成果和观测方法、技术要求以及是否已沉降稳定，如发现异常情况，应通知设计和质监部门进行分析研究处理；

②对工程质量问题和质量缺陷进行调查，重点是楼地面、墙面、天棚以及门窗工程；

③调查屋面、浴厕间、外墙面防水效果；

④给水管及排水管有无渗漏以及卫生洁具使用状况。

二、监理工作的方法及措施：

1、工程进入保修阶段，承包商已撤离现场，而监理单位则应根据工程项目大小（可以不设项目监理机构）宜在参加该项目施工阶段监理工作的监理人员中保留必要的人员。

2、监理人员要渔业主方密切联系，关注工程使用状况是否正常，随时听取用户意见。同时，与有关承包商保持电话联系，并且要求承包商指定一名联系人。

3、在单位工程竣工验收时，督促承包商向业主方提交《质量保修书》，其内容为具体保修项目，期限以及有关承诺。

4、组织承包商对工程使用情况进行质量回访，一般每半年进行一次为宜。并在气候突然变化（台风、冬季低温）如台风暴雨过后组织使用单位进行检查一次，对发现的问题按单位工程进行登记。

5、在工程保修期1年即将到期的前1-2个月，由监理人员组织业主方以及承包商共同对工程进行全面目测检查。发现的问题及需要维修的内容按单位工程列表登记。

6、监理人员对用户反馈的意见和以上质量回访与检查中发现的质量问题与缺陷发现的原因进行详细调查分析，并确定质量缺陷的事实和责任。比较严重的质量缺陷应由监理人员组织业主、设计人员和承包商共同研究确定原因。关键是要确定该工程质量缺陷是否在正常使用条件下产生的。因为国家《建设工程质量管理条例》规定的是在正常使用条件下，工程存在的质量缺陷均应由承包商负责，无条件保修。监理人员及时发出《工程维修通知书》要求承包商在接到通知书十日内派人进行维修。比较重大的质量缺陷，如基础不均匀沉降和屋面、地下室渗漏等质量问题要求责任方提出缺陷的处理方案，经过监理、设计人员、业主方共同审批后，由监理人员监督实施处理。

7、承包商若不能按监理人员要求及时进行维修，监理人员应书面通知业主，可由业主委托其他承包商完成。（同时，监理人员要与原承包商沟通）。其维修处理发生的费用依据施工合同规定在质量保修保证金中扣除。

8、当监理合同约定的工程保修期监理业务过期后，承包商应按施工合同和国家《建设工程质量管理条例》的规定仍需对工程继续履行质量保修义务。

三、关于地基基础和主体结构工程的最低保修期限问题的几点认识：

1、国家《建设工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程，房屋建筑的地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；笔者发现目前设计施工图纸文件中，均未有该工程的合理使用年限说明。据国家《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）规定的3类普通房屋和建筑物，其设计年限为50年，并明确工程是在正常施工、正常使用和正常维护的前提下才能满足的条件。

2、在保修阶段监理工作中发现工程竣工验收合格并移交使用单位后，有的使用单位擅自改变设计使用功能，即出现工程的非正常使用条件，增加了结构的活荷载甚至破坏了屋面和外墙面防水功能等情况。举例说明：

①楼层办公室改为档案资料室，宿舍改为文具仓库；

②屋面上加设太阳能热水器，电视等无线接收设备，屋面和外墙面设置大型广告牌；

③室内进行二次装修扩门拆墙，改变水、电管线；

④屋面天沟灰尘和生活垃圾堆积，天沟流水不畅，个别水落堵塞等。

监理人员一旦发现上述情况，即应书面通知业主或使用单位，并提出处理意见，