拆迁评估存在问题及解决途径有哪些？

拆迁评估存在问题及解决途径
　　一　引言
　　近年来，由于城市的快速发展，各地都出现了大规模的房屋拆迁工程，由此也引发了在拆迁补偿价格标准上拆迁人甚至城市政府与被拆迁人之间的矛盾。拆迁人希望少花钱，而被拆迁人则希望能拿到更多的补偿。如何协调这一矛盾，尤其是在协调这一矛盾的过程中应该如何保障作为弱势群体的被拆迁人的合法利益，是解决其中问题的关键。
　　2001年11月1日正式实施的《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号令)第三章第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”这一规定确立了以房地产市场评估价格作为拆迁房屋补偿标准的原则。由于城市房屋拆迁补偿价格是由具有相应资质的房地产评估机构按照房地产评估规范予以估算确定的，因此，拆迁过程中关于补偿标准的分歧就表现在拆迁人与被拆迁人对评估结果的不同看法上，而这又进一步反映在对评估机构的选择、委托以及对评估结果的认定上。
　　显然，评估机构的选择、拆迁评估委托主体的确认及评估价格的认定是影响评估结果的关键。只有采取公开、公正、公平的方法选择拆迁当事人双方都认可的评估机构，合理确定拆迁评估委托主体，运用科学、合理、有效的方法和程序认定评估结果，才能保证城市房屋拆迁补偿价格评估的公平合理，达到协调拆迁入与被拆迁人围绕拆迁补偿标准所产生的矛盾，充分保障作为弱势群体的被拆迁人的利益的目的。
　　二　评估机构的选择
　　关于评估机构的选择，根据建设部2003年12月1日颁布的《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条规定，市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择;拆迁估价机构的确定应当公平、透明，采取被拆迁入投票或拆迁当事人抽签等方式。如某省会城市的具体做法是，拆迁人取得房屋拆迁许可证后，有意向接受估价业务委托的评估机构可以到政府拆迁主管部门进行登记，市房屋拆迁管理部门和拆迁人根据拆迁项目大小和难易程度，在具有资质的评估机构中选择几家，并予以公示。由拆迁人组织被拆迁人对公示的评估机构进行投票，根据实际投票数中有效票的相对多数确定评估机构。
　　表面上看，这种做法赋予了被拆迁入足够的主动权，由他们通过民主投票的方式来自行选择评估机构，而不是由拆迁人一方来选择，从而可以充分保证拆迁评估及其结果的公正性和公平性，即保障了被拆迁人的利益。然而，在实际操作中往往存在如下两方面的弊端：一方面，由于被拆迁入对房地产评估这门技术及评估机构的了解有限，所以很难选出最能对房屋拆迁补偿价格进行合理、公正地估算的评估机构，而且被拆迁入作为分散的个体，往往参与意识不强，真正参与投票的并不多，这就使得拆迁人或者个别评估机构有可能做一些手脚，借这种看起来公正、民主的方式达到暗箱操作的目的，来选择拆迁入意愿中的评估机构。另一方面，在实际操作中，供选择的评估机构往往都是本地的，而一些经济不发达或欠发达的市、县只有有限的几个评估机构，这样无疑会限制被拆迁人的选择，也为拆迁人留下可人为操作的余地。