采光权侵权的补偿

                        采光权侵权的补偿
　　日前，西城区居民常先生向本报咨询，他家的房屋采光权受到侵害后不知怎么办?常先生说，自己家有老人，需要经常晒太阳，而侵权方只答应给800到2000元的经济补偿，不知开发商依据的是什么标准?如果按这个标准进行经济补偿，是远远不能弥补常先生的损失的。遇到这种不合理的经济补偿，常先生不知该怎么办?并想知道有没有比较合理的补偿办法?合理的经济补偿应该是多少?
　　“我家居住那幢楼老人多、病人多，相邻的新建大楼将遮挡整个居民楼的采光。”常先生问：“开发商说新建楼房遮挡居民采光，但在大寒日仍能保证居民居室日照2小时以上，符合国家规定标准，只能给受影响居民每户最高2000元的经济补偿。不知道开发商这种说法对不对?”
　　针对常先生遇到的情况，北京当代律师事务所朱克非律师说，这个开发商给常先生的经济补偿，是依据1994年颁布的《北京市生活居住建筑间距暂行规定》(以下简称“规定”)：“大城市住宅日照标准为大寒日大于或等于2小时，冬至日大于或等于1小时，违反规定者，给予800～2000元的补偿。”在这种情况下，补偿居民2000元就算高的了。
　　朱律师说，《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范(GB50180-93)》(以下简称“规范”)规定：“大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时，冬至日≥1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准。”常先生家有老人，还应参照这个标准要求开发商给予更多的经济补偿。
　　常先生问：我的邻居去年把房子卖了50万元，现在这座楼采光受到影响，值不了这个价了。常先生仔细算了这样一笔账，由于阳光被遮挡，自己家的通风条件受到破坏，屋内夏天将变得潮湿，冬天变得阴冷。此外，由于两楼相距30多米，家里黑白天都要遮挡窗帘，否则就要被偷窥。夕照时由于高层建筑的反射，他的住宅还会受到反射光的污染。 没有阳光、没有月亮，来回只有回旋风，继续在这里居住，生活质量肯定要下降一大截儿。这些因素是不是也应给点经济赔偿呢?
　　朱律师说，以上说的经济补偿，只是行政层面上的一种规定，本身是没有权力对经济赔偿数额进行限制。《规定》上面写的是800～2000元，但是这个民事侵权的客观事实，就如常先生列举的事例，其造成的损失可能远不止这些。这种补偿并不能排除所谓的侵权赔偿。毕竟，补偿和赔偿是两个概念，补偿是带有一种和平性、协商性的给予。而赔偿应该是按照实际损失来理赔。
　　朱律师这样解释：目前，采光权侵权案件的赔偿没有可以直接适用的法律、法规。可参照《规范》确定民事赔偿与经济补偿的界限。被遮挡后的日照时间低于《规范》规定的标准的，由侵权人对被侵权人承担赔偿责任;虽被遮挡，但被遮挡后的日照时间高于上述标准的，仍要由侵权方对被侵权方进行适当经济补偿。 由于对采光权的侵害不仅体现在对物权的侵害上，还可能导致健康权、身体权、人格权以及其他权利的被侵害，因此，采光权侵权实际上是多重侵权的综合，赔偿内容应当包括：由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用，健康补偿费、视觉污染费，因采光损失导致房屋价值贬低等。 只有做到赔偿补偿同时到位，居民权益才算得到了比较公正合理的解决。
　　常先生问，讨要经济赔偿官司花费时间精力太大，有没有更好的处理采光纠纷的办法?
　　朱律师说，《中华人民共和国民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”但在实际操作过程中，对于新建或已建成的大楼等工程，不宜依此法律实施“排除妨碍，停止侵害”处理。选择经济补偿和赔偿是在既成事实前提下的不得已措施，收到的社会效果和法律效果肯定不是最好的。
　　朱律师说，在国外遇到侵犯采光权这种情况，经常采用利润共享的方式处理。比如说在美国，开发商建造房屋之后影响了其他房屋的采光，处理时不是要把新建房屋拆掉，而是把这房子所得的利润跟原建筑内居民共享，假如我这房子利润有1000万元，那就得拿出300万元来跟你平分，所以国外就没有这么多的矛盾。在国内也有比较好的处理方法。如新建的房屋使周边的房屋阳光达不到规定的日照最低标准，开发商要么把受影响的房子买回来，改作车库、商铺、办公等对日照要求不高的用房，要么向受影响的居民赔偿。得到赔偿或有偿“出卖”阳光权的居民，要到房产管理部门订立一份永久放弃阳光权的协议，并在产权证的附记一栏备案“公示”。目的是让放弃阳光权的住户在出售失去阳光权的房屋时，出售价格要把失去阳光权的房屋功能考虑在内，杜绝纠纷发生。但这不是强制性规定。
　　鉴于以上事实，朱律师提示：“采光侵权”重在预防。不管今后国家制定一个怎样的“采光侵权”的赔偿标准，一旦“采光侵权”的事实产生了，便会造成无法挽回的损失。因此，为了减少此类纠纷，预防侵权应放在第一位。