集体所有土地征用与房屋拆迁补偿的六个问题

              集体所有土地征用与房屋拆迁补偿的六个问题
    读者来信：
    我是浦东新区高行镇某村居民，最近遇到拆迁问题，十分困扰。在集体土地征用与房屋拆迁补偿过程中，我们有哪些权利？集体土地征用与房屋拆迁补偿应遵守哪些法律规定？如果在拆迁、评估与补偿过程中，我们受到不公正的待遇，我们该怎么办？……
以下是关于这些问题的简要分析和解答，供读者参考。
    问：集体土地征用与房屋拆迁应遵守哪些法律法规？上海市有哪些相关的政策规定？我们可依据哪些规定来保障自己的权益？
    答：集体土地征用与房屋拆迁，首先要遵守国家宪法和土地管理法中关于集体土地征用与房屋拆迁的规定。其他政策性文件包括：（1）国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》国发2004（28）号文；（2）国土资源部的部门规章包括《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发[2004]238号）；《关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知》（国土资发[2006]133号文）；（3）上海市主要有以下政策规定：包括《上海市实施<；；中华人民共和国土地管理法>；；办法》、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》、《关于〈上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定〉若干应用问题的通知》、《关于切实做好征地补偿安置管理工作的通知》、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋评估技术规范》等。
    问：在拆迁过程中，我们作为村民、农村集体成员和房屋所有权人，我们享有哪些权利？ 
    答：列入拆迁范围的农村居民，享有的权利包括：住房所有权、集体所有土地共有权、土地承包经营权、拆迁受偿权、参与决策权、集体财产收益分配权、受偿请求权等。拆迁受偿主要包括三大部分：第一，因住宅拆迁而获得的补偿；第二，因土地被征用而获得的补偿；第三，因集体公共财产被征用或拆迁而获得的财产。
    按照现有的土地管理制度，农民对农村土地产权占有权益受到限制。虽然根据《宪法》和《土地管理法》的规定，"农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。"这说明，全民所有制土地所有权主体是国家，集体土地所有权主体是劳动群众集体，除此之外的任何组织和个人都不能成为土地的所有权主体。但是，在农民占有土地产权方面，却被《土地管理法》规定为"农民集体所有的土地依法属于村民或集体所有的由村集体组织或者村民委员会经营管理"，属于"两个以上农村集体经济组织的农民集体所有，由村内各农村集体经济组织或者村民小组经营管理"。这导致实践中就可能把农民和农户这个构成集体的元素排斥在土地产权所有者之外。
    问：在村民不知情且未公示评估公司的情况下，村干部宣布评估结束，但却拒绝公布明细账目，提出一定要等撤队以后才允许代表察看。请问这是否合法？
    答：这是不合法的。按照《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第14条的规定，集体土地征用与房屋拆迁补偿的程序按照《上海城市房屋拆迁管理实施细则》执行。拆迁立项并公告以后，虽然由拆迁人委托评估，但评估结果应当向所有被拆迁人送达。按照有关规定，拆迁当事人对评估结果有异议的，有权在收到评估报告后15日内向上海市估价师协会的有关组织部门申请鉴定。被拆迁户作为房屋所有权人系拆迁当事人之一，有权知道评估结果，对评估结果有异议的，有权通过适当的途径进行救济。
    问：经了解，我们的耕地竟然只值1500元 － 5760元/亩，房屋宅基地是2880元/亩。这和官方网站公布的相邻区域的高行镇某街坊地块的市场价格相去甚远，这个补偿标准公平吗？ 
    答：集体所有土地征用与拆迁补偿标准和国有土地的出让价格出现差异，是由于当前的土地管理制度和定价机制导致的。国有土地出让实行“招牌挂”制度，而集体所有土地拆迁补偿是参照市场基准价格，协议定价。根据《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》的第6规定，征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制撤销的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。其中，“被拆除房屋建安重置单价结合成新”，由征地单位委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；“同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准”，由被拆除房屋所在地的区（县）人民政府制定并公布。
    关于土地征用的土地补偿费等，上海市郊区农村的补偿标准，按照上海市《关于切实做好征地补偿安置管理工作的通知》等相关规定执行。
    问：非居住房屋的拆迁补偿标准如何确定？ 
    答：拆迁非居住房屋，实行货币化补偿。拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，被拆迁人的货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用。其中，被拆除房屋的建安重置价和相应的土地使用权取得费用，由建设单位委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁估价资格的房地产估价机构评估。除此之外，还包括设备搬迁和安装费用及其他因设备无法恢复和造成停产、停业而支付的补偿费。　　
     宅基地上的副业棚舍和其他附属物，按本市有关国家建设征地财物补偿标准规定补偿。补偿标准是根据国土资源部、建设部的有关规定和参照建设工程分类的预算定额标准并结合本市的市场供求综合因素确定的，其中分为农田基础设施、非居住房屋及附属设施、畜禽类、水产品（养殖业）、种植业、苗木花卉等。对未列入补偿标准范围的产业或物品，则采取双方协商形式，这些补偿不计土地使用权基价和价格补贴的补偿因素。
    问：如果补偿太低，可以拒绝拆迁吗？对拆迁补偿标准发生争议达不成一致，该如何处理？ 
    答：拆迁许可问题，是由所在区县政府批准。对于合法取得《拆迁许可证》的拆迁行为，被拆迁人不能拒绝拆迁。但如果对拆迁许可不服的，可以通过法律途径对许可证的合法性进行救济。对拆迁补偿标准有争议而不能签订补偿协议的，拆迁人或被拆迁人的任何一方均可向所在区县的房地产行政主管部门申请裁决。对裁决结果不服的，可以申请行政复议或提起行政诉讼。在复议或诉讼过程中，拆迁人可依法申请先予执行。