建筑工程合同签约要点分享

 一、合同类型的选择

1、拟定合同、合同谈判、签订合同时，选择类型，对最后的控制效果不一样，合同履行也不一样，所以我们要把合同类型选对

99施工合同范本

老三类：固定价、可调价、成本加酬金

新三类：固定单价合同、固定总价合同、成本加酬金合同

2、一般来说，固定单价合同对于甲乙双方最合理

原理：采用清单计价时，清单是业主提供的，量的问题是有招标人负责；价格是施工单位报的，价报错了，是投标人负责的；量的风险由业主承担，价的风险由承包人承担，风险共担，最为公平。正应为如此，国家规范明文规定“实行工程量清单计价的工程，采用固定单价合同。建设规模较小，技术难度较低，工期较短，且施工图设计已审查批准的建设工程可以采用总价合同；紧急抢险、救灾以及施工技术特别复杂的建设工程可采用成本加酬金合同”

固定单价合同：指招标人发布的工程量清单当中某个清单子目工程量，暨发布的清单工程量，和同一清单子目结算时，双方认可的实际确认的工程量之间的差异，差距≤±15%，按时结算，单价保持不变；差距＞±15%，工程量按时结算，单价不在固定，需要调整。量减少，价格调高。量增加的，价格调低！

固定总价合同：指招标人发布的工程量清单当中清单工程量固定，投标人报的价格固定，固定量*固定价格=固定总价，剩余费用=固定总价为基数*相应费率‘。

两个条件：1、清单编制人发布的清单文件和结算时的清单文件完全一致【换句话说，我们清单编制时没有任何差错】； 2、招标时的图纸和结算时的图纸，完全一致【换句话说，没有任何变更】

当以上两个条件同时满足时，固定总价不变！如果以上两个条件有一个不满足，尽管是固定总价合同，也要调整，固定总价合同=原固定总价合同±清单错漏调整额±变更调整额

二、选择合同类型的优先顺序

三、计价中合同价款约定内容和事项

新《计价规范》7.2.1规定：凡是与造价相关的10件事，在起草合同时，必须约定清楚。如果没有约定清楚，发生纠纷的，双方协商。约定清楚的，发生纠纷的，按约定！没有约定或约定不明的，发生纠纷的，双方协商，协商不成的，按法定（本规范）

新《规范》

1.预付工程款的数额、支付时间及抵扣方式

2.安全文明措施费的支付计划，使用要求

3.工程计量与支付工程进度款的方式、数额及时间

4.工程价款的调整因素、方法、程序、支付及时间

5.施工索赔与现场签证的程序、金额确认与支付时间

6.承担风险的内容、范围以及超出约定内容、范围的调整办法

7.工程竣工价款结算编制与核对、支付及时间

8.工程质量保证（保修）金的数额、预扣方式及时间

9.违约责任及发生工程价款争议的解决方法及时间

10.与履行合同、支付价款有关的其他事项等

2004《建设工程价款结算暂行办法》

1.预付工程款的数额、支付时限及抵扣方式

2.安全措施和意外伤害保险费用；

3.工程进度款的支付方式、数额及时限

4.工程施工中发生变更时，工程价款的调整方法、索赔方式、时限要求及金额支付方式

5.约定承担风险的范围及幅度以及超出约定范围和幅度的调整办法

6.工程竣工价款的结算与支付方式、数额及时限

7.工程质量保证（保修）金的数额、预扣方式及时限

8.工期及工期提前或延后的奖惩办法

9.与履行合同、支付价款相关的担保事项

有约定按约定，没约定按法定（本规范）

这个原则是人民法院对造价合同纠纷判定的基本原则，也是仲裁委员会对造价、合同纠纷案件裁定的基本规则。也是甲乙双方出现纠纷谈判的原则，也是咨询公司站在第三方角度，对造价纠纷调节的一个原则！是咨询公司受法院委托，对纠纷调解的原则!

大于法定，前提是约定不违法。只要合同写进去的，合同不违法的，就按合同。发生纠纷、结算时都按合同执行。==>因此我们造价咨询在写合同的时候就要把10点写进去。

有约定从约定，就是我们的合同内容

部分注释：

【预付款定义】预付款用于承包人为合同工程施工购置材料、工程设备、购置或租赁施工设备、修建临时设施及组织施工队伍进场等需要的款项。预付款支付比例不宜高于合同价款的30%。承包人对预付款必须专用于合同工程

【安全文明施工费】发包人应在工程开工后的28天内预付不低于当年的安全文明施工费总额的50%，其余部分与进度款同期支付。

四、合同约定中双方对于风险费用

划分的一强制四原则

强制规定

建设工程发承包，必须在招标文件、合同中明确计价中的风险内容及其范围，不得采用无限风险、所有风险或类似语句规定计价中的风险内容及范围。

四个原则

1..完全由发包人承担

政策、法规性变化的风险，由发包人承担

（1）国家法律、法规、规章和政策发生变化；

（2）省级或行业建设主管部门发布的人工费调整但承包人对人工费或人工单价的报价高于发布的除外。

（3）由政府定价或政府指导价管理的原材料等价格进行了调整的。

2.完全由承包商承担

技术、管理风险：由于承包人使用机械设备、施工技术以及组织管理水平等自身原因造成施工费用增加的，应由承包人全部承担。

3.双方分担

市场物价波动风险：应由发、承包双方合理分摊。如建筑材料、机械燃料等价格风险。材料价格的风险宜控制在5%以内，施工机械使用费的风险可控制在 10%以内，超过者予以调整。

4.各自损失各自承担

不可抗力风险：发生时，影响合同价款的，各自损失各自承担。